Retour aux Actualités
Litige et médiation

Publié par - 9 octobre 2018

Courtiers immobiliers : Attention à votre obligation de collaboration lors de transactions conditionnelles à la vente de l’immeuble de l’acheteur!

Imaginons le contexte suivant : vous êtes courtier-vendeur et votre vendeur accepte une promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble du promettant-acheteur, le tout selon les modalités prévues à l’Annexe R des formulaires obligatoires de l’OACIQ. Ce promettant-acheteur est représenté par le courtier acheteur #1.

Selon les conditions de la promesse d’achat, votre vendeur continue donc d’offrir sa propriété en vente, et reçoit une seconde promesse d’achat d’un autre promettant-acheteur, représenté par le courtier acheteur #2.

L’Annexe R prévoit que le vendeur doit informer par écrit le premier promettant-acheteur de l’acceptation d’une seconde promesse d’achat au moment où toutes les conditions ont été réalisées. Cet avis, communément appelé « avis de 72 heures » permet au premier promettant-acheteur de bénéficier alors de ce délai pour aviser votre client-vendeur de la levée de toutes les conditions de sa promesse d’achat ou de son annulation.

Dans ce contexte, à quel moment devez-vous informer le courtier acheteur #1 de l’existence de cette seconde promesse d’achat? Lors de la réception de la seconde promesse d’achat ou lors de la réalisation de ses conditions?

Compte tenu du texte de l’Annexe A, certains répondront peut-être que c’est lors de la réalisation des conditions de la seconde promesse d’achat que le courtier acheteur #1 doit être informé.

Mais qu’en est-il alors de votre obligation de collaboration entre courtiers immobiliers?

De nombreuses décisions ont été recensées en la matière en vertu desquelles un courtier-vendeur a été sanctionné par un comité de discipline de l’OACIQ au motif qu’il avait manqué à son obligation de collaboration en informant le courtier-acheteur #1 de l’existence d’une seconde promesse d’achat uniquement lors de l’envoi de l’avis de 72 heures. Certains courtiers se sont même vu imposer une suspension de leur permis de pratique en plus de devoir payer une amende.

À la lumière de ces jugements, il faut prévenir le courtier acheteur #1 dès la réception de cette seconde promesse d’achat, notamment compte tenu de l’article 96 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, qui prévoit que le courtier-vendeur ou son dirigeant d’agence doit révéler au courtier acheteur #1 l’existence de toute proposition de transaction, que celle-ci soit acceptée ou non.

 

N’hésitez pas à communiquer avec les membres de notre équipe afin de vous faire conseiller adéquatement et de façon personnalisée à votre situation. Il nous fera plaisir de vous assister et de répondre à vos interrogations.

Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Chaque dossier se doit d’être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres.

Vous aimerez aussi